第４２回「建築条件付土地に関するトラブル情報」

（H18.10.05）

建築条件付土地の売買契約ってご存知ですか？
最近、土地を買って家を建てようと思っても、条件のよさそうな土地は、土地だけ売ってくれないんですよ。
知ってました？

土地を新たに買って、家を建てようとする場合、本来は土地を買って、その後自分で選んだ建築家やハウスメーカーに家を建ててもらうのですが、この場合、不動産屋さんは土地の仲介手数料しかもらえません。
いくらかと言うと、４００万円以上の物件の場合、３％＋６万円です。

これでも十分だと思いますが、建物を建てて売れば、上物からもマージンが取れます。
同時に購入者は、土地代金も合わせて住宅ローンが組めるというメリットも出てきます。

両者にとって、このメリットをいかにリスクを少なくして生み出すかという発想から生まれたのが、「建築条件付土地」という方法です。
つまり、上物を建てる前に契約をとって置き、売れ残りのリスクを回避し、しかも、全体に金利の優遇がされている住宅ローンを適用できる魔法の契約形態です。

日本経済新聞2006.10.01朝刊より
この方式が流行し始めたのは、２００１年頃からだと思いますが、最近特に増加傾向にあり、それとともにトラブルも増加しています。

日本経済新聞社の社会部の記者がこの減少に着目し、啓発記事を書きました。

それに対し、私も協力しましたので、是非ご覧ください。
２００６年１０月１日朝刊「安全生活面」です。

トラブルの代表例を挙げますと、

�　崋�由設計可能」とパンフレットで謳っていますが、実際は指定された工務店やハウスメーカーの能力範囲でしか出来ないことに対する誤解から生まれたトラブル。

�∪澤廚紡个垢觜膂佞�うまく出来ず、解約したいと言った時に、「既に建築請負契約に判をもらっていますから出来ません」といわれてしまうことに対する、認識のずれから生まれるトラブル。

です。

トラブルを回避するには、

�，△�まで「条件付」ですから、その条件を理解できるまで契約しないことです。

建売住宅における売買契約のように、定形契約ではありません。
ここにより条件が異なります。
この点が、消費者にとって難しいことです。

�◆崗魴鑄奸廚任垢�ら建築に関しても制約があるということを覚悟しておくべきです。
テレビの建築設計の妙を紹介する番組のような家を建てたければ、建築条件付では難しいでしょう。

本来、建築条件付という方式は、高度成長時代のニュータウン開発で始まりました。

当時は、デベロッパーも建売販売をする資金もありませんでしたから、敷地を整備して宅地を販売するのが精一杯でした。
勿論、土地だけでは住宅ローンの対象にはありませんが、そんなに高くなかったし、土地代金ぐらい無い者が家を建てるのは、危険であると言う発想が常識でした。

そこで必要だった制度が、「建築条件付」だったのです。
つまり、２年以内に必ず家を建てて住んでくれる人だけに売らないと、投機目的で土地を買ったり、土地は買ったが家を建てない人がいると、そのニュータウンは、価値が下るからです。

今現在、トラブルメーカーとなっている「建築条件」も、使い方によっては必要な制度のように思います。

例えば、京都の街中で、京都としては違和感のある東京基準の住宅が建って、街を壊していますが、「この土地を買った人は、一定の外観を備えなければいけない」という建築条件は、これから必要になっていくでしょう。

是非、多くの皆さんが不動産売買の実態と問題点を知った上で、まちづくりの観点から取引をしていただきたいと思います。

INDEX