第6回　公示地価と地盤

（H18.9.29）

都道府県庁所在都市における最高路線価（平成17年分）が発表されました。

この中で注目したいのが愛知県名古屋市です。去年は1�屬△燭蠅涼浪舛�340万円で「中区栄3丁目　大津通り」がトップだったのですが、今年は「中村区名駅1丁目　名駅通り」の364万円です。中区栄はＪＲ名古屋駅から地下鉄で2駅目の繁華街で、デパートや飲食店などが並び人通りも多い場所です。それが名古屋駅前にトップの座を明け渡したのです。市内の最高路線価が移動したのは、おそらく最大手の自動会社の本社ビルが竣工したのと前後して、名古屋駅前の再開発が進んでいるからです。


地図の出典：国土地理院発行「土地条件図」1：25,000「名古屋北部」と「名古屋南部」を合成

オヤッと思ったのは、地盤という観点で見てみると、中区栄は平坦な台地上にあり地盤が良好であるのに対して、名古屋駅前は河川が運んできた泥土が堆積している氾濫平野に当たるため地盤が軟弱だからなのです。高層ビルであれば、いずれにしても基盤となる地層まで杭を打って支持させなくてはいけないものの、戸建住宅程度の建物であれば、台地では沈下対策を講じなくて済む可能性が高く、氾濫平野では沈下を防止する地盤補強工事が必要になるのです。

大規模な宅地分譲地では、その開発地域内に山もあれば谷もあります。高台は削り、そこから出た土で低地に盛土をするので、一見するとどこもフラットに見えます。整然と区画割りされて同じように並んでいる宅地でも、街区をひとつまたいだだけで地盤に大きな格差が出るということがあります。しかも、土地の値段はといえば、駅や学校に近いという理由から地盤の悪い谷地であっても高く売られることがあるのです。いくら表面だけをきれいに造成しても、自然が数千年をかけて形成した地盤の性質までを簡単に変えることはできません。ごく普通の家屋が並ぶ街区の至近距離に、軒並み不同沈下している街区が隣接しているということがあるのです。

ちなみに全国トップは相変わらず東京都中央区銀座5丁目です。さすがというか、偶然なのでしょうか、ここは名実ともに地盤がよいのです。銀座は砂丘のような場所に載っていて、地盤が良いには理由がありますが、詳しくはまた別の機会に。